In che modo l’urbanistica influisce sul valore degli immobili?

L’urbanistica, come disciplina che si occupa della pianificazione e progettazione delle città, ha un impatto sostanziale sul valore degli immobili. La posizione di un immobile, la qualità dell’infrastruttura circostante, la presenza di aree verdi, le politiche di sviluppo urbano sono tutti fattori che possono influire sulla valutazione di un immobile. Negli ultimi anni, l’urbanistica è diventata un elemento chiave nel determinare il valore degli immobili. In questo articolo, esploriamo come l’urbanistica influisce sul valore degli immobili.

L’influenza della posizione sull’urbanistica

La posizione di un immobile è uno dei fattori più decisivi nella determinazione del suo valore. Il contesto urbano in cui si trova un immobile influisce notevolmente sul suo valore di mercato.

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Una posizione centrale, vicina ai servizi essenziali come scuole, ospedali, negozi, è altamente ricercata. Le aree ben servite dai mezzi di trasporto pubblico sono particolarmente apprezzate, specialmente nelle grandi città dove la mobilità è un fattore critico. Al contrario, le aree periferiche o isolate tendono ad avere valori immobiliari inferiori, a meno che non offrano particolari vantaggi, come una vista panoramica o un ambiente tranquillo.

Inoltre, la presenza di infrastrutture di qualità, come strade, acquedotti, reti fognarie, illuminazione pubblica, può aumentare il valore di un immobile. La presenza di aree verdi, parchi e spazi pubblici ben curati può anch’essa contribuire a rendere un’area più attrattiva e quindi ad aumentare il valore degli immobili circostanti.

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Il ruolo delle politiche di sviluppo urbano

Le politiche di sviluppo urbano possono influire notevolmente sul valore degli immobili. Queste politiche, da parte delle autorità locali, possono includere l’allocazione di risorse per migliorare l’infrastruttura, la creazione di nuove aree residenziali o commerciali, o la restrizione di certi tipi di sviluppo in specifiche aree.

Ad esempio, un piano di rigenerazione urbana che prevede il miglioramento delle infrastrutture, la riqualificazione di edifici degradati, la creazione di nuove aree verdi, può portare ad un aumento del valore degli immobili nell’area interessata. Allo stesso modo, un piano di sviluppo che prevede la costruzione di grandi strutture commerciali o di servizio può aumentare l’attrattività di un’area e quindi il valore degli immobili.

Tuttavia, le politiche di sviluppo urbano possono anche avere un impatto negativo sul valore degli immobili. Ad esempio, la decisione di costruire un’autostrada o un impianto industriale in prossimità di un’area residenziale può diminuirne il valore.

L’importanza delle aree verdi

Le aree verdi, come parchi, giardini pubblici, e zone naturali protette, sono un elemento chiave nella pianificazione urbanistica. Non solo offrono importanti benefici per la salute e il benessere dei residenti, ma possono anche aumentare il valore degli immobili circostanti.

Diversi studi hanno dimostrato che la vicinanza a aree verdi può aumentare il valore di un immobile fino al 20%. Questo perché le aree verdi migliorano la qualità della vita, offrendo opportunità per attività ricreative e sportive, riducendo l’inquinamento atmosferico e sonoro, e contribuendo a creare un ambiente più piacevole e attraente.

Gli effetti delle politiche di sostenibilità urbana

Negli ultimi anni, le politiche di sostenibilità urbana sono diventate sempre più importanti. Queste politiche mirano a rendere le città più vivibili, sostenibili e resilienti, attraverso l’adozione di misure per ridurre l’inquinamento, promuovere l’efficienza energetica, proteggere e valorizzare il patrimonio naturale e culturale.

Le politiche di sostenibilità urbana possono influire positivamente sul valore degli immobili. Ad esempio, le iniziative per migliorare l’efficienza energetica degli edifici possono aumentare il loro valore, dato che gli edifici ad alta efficienza energetica hanno costi di gestione minori e offrono un maggiore comfort abitativo. Allo stesso modo, le politiche per la riduzione del traffico e la promozione della mobilità sostenibile possono rendere un’area più attraente e quindi aumentare il valore degli immobili.

In conclusione, l’urbanistica gioca un ruolo fondamentale nella determinazione del valore degli immobili. La posizione, le infrastrutture, le aree verdi, le politiche di sviluppo urbano e di sostenibilità urbana sono tutti elementi che possono influire sul valore di un immobile.

La questione degli abusi edilizi e la conformità urbanistica

Una questione estremamente rilevante nella valutazione immobiliare è la conformità urbanistica degli edifici. Abusi edilizi e violazioni delle normative urbanistiche possono influenzare negativamente il valore di un immobile sul mercato.

Gli abusi edilizi includono tutte le costruzioni realizzate senza il dovuto permesso o in violazione delle norme urbanistiche, come ad esempio l’edificazione in aree non edificabili, l’eccesso di volumetria, o la mancata osservanza delle distanze minime tra gli edifici. Tali abusi possono comportare sanzioni, fino alla demolizione dell’edificio, e possono quindi influire pesantemente sul valore dell’immobile.

La Corte di Cassazione, in diverse sentenze, ha sottolineato l’importanza della conformità urbanistica nella valutazione immobiliare. Secondo la Corte, un immobile non conforme alle norme urbanistiche ha un valore inferiore rispetto ad un immobile conforme, anche se gli abusi edilizi sono stati sanati.

Inoltre, la presenza di abusi edilizi in un’area può degradare la qualità della vita degli abitanti e danneggiare l’immagine dell’area stessa, con effetti negativi sul valore degli immobili circostanti. Come sottolineato dal noto urbanista Carlo Pagliai, una buona pianificazione urbanistica, che impedisce e reprime gli abusi edilizi, è essenziale per mantenere alto il valore immobiliare.

L’utilizzo degli strumenti urbanistici nella stima del valore degli immobili

Gli strumenti urbanistici, come i piani regolatori e i programmi di sviluppo urbano, sono un altro fattore che può influire sulla valutazione immobiliare.

Ad esempio, un’area designata come edificabile in un piano regolatore può avere un valore immobiliare maggiore rispetto ad un’area non edificabile. Come previsto dall’art. 13 comma 5 del Codice dell’Urbanistica, il valore di un’area edificabile è determinato tenendo conto del potenziale di sviluppo edilizio consentito dal piano regolatore.

Inoltre, le previsioni di sviluppo urbano possono influire sul valore futuro degli immobili. Ad esempio, se un piano di sviluppo prevede la costruzione di nuove infrastrutture o la riqualificazione di un’area, questo può aumentare le aspettative sul valore futuro degli immobili nell’area e quindi il loro valore attuale.

Gli strumenti urbanistici sono quindi un elemento fondamentale nella stima del valore degli immobili, e ogni operatore nel settore del real estate deve conoscerli e saperli utilizzare.

Conclusione

In conclusione, l’urbanistica ha un impatto diretto e significativo sul valore degli immobili. La posizione, la qualità delle infrastrutture, la presenza di aree verdi, le politiche di sviluppo urbano, la conformità urbanistica e l’utilizzo degli strumenti urbanistici sono tutti elementi che possono influire sulla valutazione immobiliare.

Riteniamo che sia fondamentale per gli operatori del settore immobiliare, così come per i proprietari e gli acquirenti di immobili, avere una buona comprensione dei principi dell’urbanistica e delle sue implicazioni sul valore degli immobili. Come ricorda Carlo Pagliai, "la qualità della vita in una città dipende in gran parte dalla qualità della sua pianificazione urbanistica", e questa qualità si riflette nel valore degli immobili.